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我々が安心・安全に生きていくためには、建物が必要です。
そして、建物を建てるためには土地が必要です。

住むための土地のほか、畑や田、山林などをお持ちの方もおられますし、土地を他人に賃貸している方もおられるでしょう。
このように、建物や土地といった不動産は、我々の生活に密接に結びついています。

以下では、このような不動産にまつわるトラブルうち典型的なものについて概観します
イメージ写真




1 土地の賃貸借

(1) 賃料の不払いを理由に土地の明渡しを求める場合

ア|解除のための手続
土地の賃借人に対し、賃料の不払を理由に土地の明け渡しを求めるためには、まずは賃貸借契約を解除する必要があります。
賃料不払を理由として解除を行う場合、原則として、賃料を支払うよう催告し、催告後相当期間が経過してもなお賃料の滞納が解消されない場合にはじめて解除が可能となります。
賃料の滞納が長期間にわたる場合、催告が必要ない(無催告解除)とされる場合もあるものの、念のため催告を行っておくのが通常です。
解除通知を送る時期については、催告後相当期間経過後に解除通知を改めて送付するか、あるいは、あらかじめ催告期間内に支払がない場合に契約を解除することを通知しておくことも可能です。このようにすれば、催告の通知と解除の通知を1通で兼ねることができますので、この方法をとることが多いと言えます。

イ|原状回復義務
賃貸借契約が終了すれば、賃借人は、賃借している者を原状に復して返還する義務を負います。
賃借人が、借地上に建物を建築している場合、原状回復義務として、建物を取り壊して土地を明け渡さなければなりません。

借地上の建物に住んでいる(使用している)のが賃借人(借地人)ではなく、例えば賃借人(借地人)から建物を賃借している第三者である、というような場合、話は少し厄介になります。
というのも、土地の明け渡しを受けるためには、土地の賃借人(借地人)に対して建物収去土地明け渡しを求めるだけでなく、土地上の建物を賃借している第三者に対しても建物退去土地明渡しを求める必要が出てくるからです。

(2) 用法違反

賃借人は、賃貸借契約上に定められた用法に従って、賃借物を使用しなければなりません。
典型的な用法違反としては、①居住用建物を建築することを目的としていた土地の賃貸借契約において、事業用建物を建築し使用している場合、②新築・増改築時に地主の承諾が必要とされている賃貸借契約において無断新築・増改築がなされた場合、などがあります。

他方で、賃借人の用法違反により直ちに解除が認められるわけではなく、原則として、是正するよう催告する必要があります。

例外的に、例えば、催告しても是正が不可能であり、催告をする意味がない場合や、用法順守義務違反により信頼関係が破壊されるに至ったときには無催告解除が可能です。

解除通知を送る時期については、催告後相当期間経過後に解除通知を改めて送付するか、あるいは、あらかじめ催告期間内に是正されない場合には契約を解除することを通知しておくことも可能です。このようにすれば、催告の通知と解除の通知を1通で兼ねることができますので、この方法をとることが多いと言えます。

(3) 賃貸期間満了を理由に土地の明渡しを求める場合

ア|物所有目的賃貸借の場合
建物の所有を目的とする土地の賃貸借には借地借家法が適用されます。
この場合、賃貸期間は、30年を下回ることはできません。

借地人から、更新の請求がされた場合や、借地人が期間満了後も土地の使用を継続している場合には、借地上に建物が存在する限り、賃貸人から更新拒絶通知をし、かつ、更新を拒絶することにつき正当な事由がないと、自動的に契約が更新されることになります。

正当事由とは、「賃貸借を終了させ明け渡しを求めることが、社会通念に照らして妥当と認められる理由」です。
この正当事由の有無の判断については、以下の点が考慮要素とされます。

①賃貸人の事情:賃貸人が土地の使用を必要とする事情
②賃借人の事情:賃借人が土地の使用を必要とする事情
③従前の経過
④土地の利用状況
⑤立退料

そして、正当事由は、解約申し入れの時点で存在しかつ、6カ月間持続しなければなりません。
ただし、立退料については、解約申し入れ後に立退料の申し入れや増額の提案を行った場合、その後のそうした事情を含めて正当事由の有無を判断できます(判例)。

イ|建物の所有目的でない場合
建物の所有を目的としない土地の賃貸借契約については、基本的には民法の規定が妥当します。民法は、賃貸借の期間については原則当事者間で自由に定めることができるとしつつ、50年(改正前民法下では20年)を超える期間を設定することはできないものとしています(更新は可能)。

ウ|定期借地権
ひとたび貸してしまえば正当事由が認められない限り更新され続け、返還を求められないというのも地主にとって使い勝手の悪いものですので、更新されることがない定期借地権というのも借地借家法上認められています。
定期借地権には3種類あり、それぞれ、以下の表のような存続期間、要件等が定められています。


一般定期借地権
(借地借家22条)
事業用定期借地権
(借地借家23条)
建物譲渡特約付借地権
(借地借家24条)
存続期間
50年以上

10年以上50年未満

30年以上
目的
自由
事業用の建物所有目的に
限定される。

自由
要件 公正証書の書面により
更新されない特約
公正証書による
契約
が必要
30年以上が経過した後に建物を
土地所有者に譲渡する旨の特約


2 所有する土地が他人に占拠されている場合

(1) 土地に自動車や動産が勝手に置かれている場合

所有権者は、自己の所有する土地に不法占拠者がいる場合や、何の権原もないのに他人の動産等が置かれている場合には、所有権に基づいて、その立ち退きや撤去を求めることができます。
この場合、不法占拠者は、何の権原もなく他人の土地を占有し、所有者の利用を妨げていることになりますので、所有者は、不法占拠者に対して、その占有の対価(賃料相当損害金)を請求することができます。

(2) 空中での越境に対して撤去を求める場合

空中であっても、他人の土地上に無断で侵入することはできません。
典型的な事例として、生い茂った樹木が他人の土地上に越境することがあり、トラブルとなることがあります。この場合、越境された土地所有者は、樹木を伐採して越境しないよう求めることができます。


3 土地の売買

不動産業者間、不動産業者と個人間を問わず、土地の売買にはトラブルがつきものといえます。

(1) 契約不適合責任

購入した土地に何らかの問題があった場合、それが、「契約不適合」(瑕疵)にあたると言えるかどうかを判断しなければなりません。当該問題が、「契約不適合」(瑕疵)に該当してはじめて、売買契約を解除したり、損害賠償請求をしたりということが可能になるからです。

売買の目的物である土地に「契約不適合」(瑕疵)が存在すると言えるかどうかは、①売買契約の趣旨・目的、②売買代金、③広告・説明・保証の内容、④社会通念や一般常識、等を考慮して決されることになります。

例えば、建物建築の敷地として土地の売買がされた場合、意図された建物の建築が可能であり、かつ、建築された建物の安全が確保されなければなりません。
  
契約不適合責任が問題となりやすいのは以下の場合です。

ア|法令上の制限がある場合
建物は、建築関連の法令に適合していなければ建築できません。
建物の敷地として利用することを目的とする土地の売買においては、契約上想定されていた建物を建築するための法令適合性が確保されていなければ、契約不適合(瑕疵)となり得ます。

問題となる法令としては、以下のようなものが考えられます。
   ① 都市計画法や建築基準法による制限
   ② がけ条例・宅地造成等規制法
   ③ 森林法に基づく土地利用の制限
   ④ 河川法による制限

イ|地中埋設物・土壌汚染が発覚した場合
建物の敷地として使用するために土地が売買され、その後地中埋設物や土壌汚染が発覚した場合に、これが瑕疵(契約不適合)にあたるとされたケースは多いと言えます。

(2) 説明義務違反

ア|説明義務とは
目的物について契約不適合(瑕疵)が認められずとも、売主の説明義務違反を理由として買主が売主に対し損害賠償請求をすることが可能な場合があります。
また、契約不適合責任(瑕疵)と説明義務違反とが併存する場合もあります。

説明義務は、契約締結の過程において、売主となろうとする者が、買主となろうとするものに対して負担する義務です。説明すべきであった時期は、契約成立前です。
   
裁判例では、「不動産売買における売主は、その売買の当時、購入希望者に重大な不利益をもたらすおそれがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される事項を認識していた場合には、売主は、売買契約に付随する信義則上の義務として、購入希望者に対して当該事項について説明する義務がある」などとされています。
 
また、売主が宅建業者の場合、宅建業法31条において誠実義務が、同法35条において重要事項説明義務等が課されており、これを根拠に説明義務が課されることになります。宅建業法は、行政法規ですが、単なる規正法上のものにとどまらず、私人間において十分に規範的意味を有するとされています。

イ|隣人による迷惑行為・近隣紛争の存在
迷惑行為に及ぶ隣人の存在や、近隣紛争の存在について、説明義務違反を肯定した裁判例があります。
また、瑕疵にあたるとされているケースもあります。

ウ|暴力団事務所の存在
売買目的物の不動産の近隣に暴力団事務所があることについて、瑕疵にあたることを否定しつつ、説明義務違反を認めている裁判例があります。

エ|水害歴・冠水しやすさ等
説明義務の対象となることについて肯定した裁判例があります。


4 時効取得について

土地に関するトラブルにおいて、相続や取得時効の問題が絡むケースは珍しくありません。
例えば、生前父親が使用していた土地が、父の死後に登記を確認してみたところ、第三者の名義であった、という相談は、非常に多いといえます。

こうした場合、時効取得を主張するほか、土地の登記名義人と交渉し、売買の形で登記名義を移転させることもあります。



1 建物の賃貸借

(1) 賃料の不払を理由に建物の明渡しを求める場合

ア|解除のための手続
建物の賃借人に対し、賃料の不払を理由に建物の明け渡しを求めるためには、まずは建物の賃貸借契約を解除する必要があります。
賃料不払を理由として解除を行う場合、原則として、賃料を支払うよう催告し、催告後相当期間が経過してもなお賃料の滞納が解消されない場合にはじめて解除が可能となります。
賃料の滞納が長期間にわたる場合、催告が必要ない(無催告解除)とされる場合もあるものの、念のため催告を行っておくのが通常です。
解除通知を送る時期については、催告後相当期間経過後に解除通知を改めて送付するか、あるいは、あらかじめ催告期間内に支払がない場合に契約を解除することを通知しておくことも可能です。このようにすれば、催告の通知と解除の通知を1通で兼ねることができますので、この方法をとることが多いと言えます。土地に関するトラブルにおいて、相続や取得時効の問題が絡むケースは珍しくありません。
例えば、生前父親が使用していた土地が、父の死後に登記を確認してみたところ、第三者の名義であった、という相談は、非常に多いといえます。

こうした場合、時効取得を主張するほか、土地の登記名義人と交渉し、売買の形で登記名義を移転させることもあります。

イ|原状回復義務
賃貸借契約が終了すれば、賃借人は、賃借しているものを原状に復して返還する義務を負います。
建物賃貸借の終了に際して、原状回復の範囲が問題となることは非常に多いと言えます。
例えば、残置物の撤去や清掃の範囲が問題になることがあります。
また、いわゆるスケルトン渡しの場合など、現状回復費用が多額にわたる場合にトラブルになりやすいと言えます。

経年劣化についての費用負担も問題となりやすいと言えます。
この点、経年劣化のような通常損耗は、賃借人が負担すべきものではなく、従って、例えば、床・壁・建具・設備等に日焼けのような汚損が生じていたとしても、通常の使用をしている限り、汚損、損傷を回復するための経費は賃料に含まれるのであり、通常損耗は、賃借人が負担すべきものではなく、経年劣化した状態で返還しさえすればよいとするのが判例ですが、賃貸借契約書に通常損耗の補修についての特約が定められていると賃貸人が主張したりと、一筋縄ではいかない場合も多くあり、トラブルは絶えません。

(2) 用法違反

賃借人は、賃貸借契約上に定められた用法に従って、賃借物を使用しなければなりません。
建物賃貸借での典型的な用法違反としては、①賃借人による騒音等の迷惑行為が問題となる場合、②ペットの飼育、③居住用建物を商業使用する場合、④暴力団事務所等の反社会的勢力による使用の場合、などがあります。

他方で、賃借人の用法違反により直ちに解除が認められるわけではなく、原則として、是正するよう催告する必要があります。

例外的に、例えば、催告しても是正が不可能であり、催告をする意味がない場合や、用法順守義務違反により信頼関係が破壊されるに至ったときには無催告解除が可能です。

解除通知を送る時期については、催告後相当期間経過後に解除通知を改めて送付するか、あるいは、あらかじめ催告期間内に是正されない場合には契約を解除することを通知しておくことも可能です。このようにすれば、催告の通知と解除の通知を1通で兼ねることができますので、この方法をとることが多いと言えます。

(3) 賃貸期間満了を理由に建物の明渡しを求める場合

建物賃貸借には、事業用でも居住用でも借地借家法が適用されます。

期間の定めがある建物賃貸借契約において、賃貸人から契約を終了させようとする場合、期間満了の1年前から6か月前までの間(通知期間)に更新拒絶の通知をする必要があります(借地借家法26条)。

そして、賃借人が賃貸借の終了に同意しない場合には、賃貸借契約の更新を拒絶することにつき正当な事由がないと、自動的に契約が更新されることになります。

ここで、正当事由とは、「賃貸借を終了させ明け渡しを求めることが、社会通念に照らして妥当と認められる理由」です。
この正当事由の有無の判断については、以下の点が考慮要素とされます。

   ①賃貸人の事情:賃貸人が建物の使用を必要とする事情
   ②賃借人の事情:賃借人が建物の使用を必要とする事情
   ③従前の経過
   ④土地の利用状況
   ⑤建物の現況
   ⑥立退料

そして、正当事由は、解約申し入れの時点で存在し、かつ、6カ月間持続しなければなりません。
ただし、立退料については、解約申し入れ後に立退料の申し入れや増額の提案を行った場合、その後のそうした事情を含めて正当事由の有無を判断できます(判例)。

正当事由に関連して、建物の老朽化を理由に立ち退きを求めたい、というご相談が増えている印象です。
この点、昭和初期の建築物について、耐震性が欠如していることを理由の一つとして、正当事由を認める裁判例が増えていると言えます。
他方で、耐震性が欠如していたとしても、耐震補強工事が可能であれば、賃貸人には耐震補強工事を行う義務があるとされますので、正当事由は否定されることになります。
ここで、耐震補強工事が可能かどうかの判断には経済的な観点が加味されることになります。例えば、賃料が低額の場合で、耐震補強工事に多額の費用を要する場合、そうした耐震補強工事のコストを賃貸人に負わせるのが経済的合理性を欠くとの考えから、耐震補強工事を行う義務が否定され、更新拒絶について正当事由が肯定される場合があります。
また、賃貸人の必要性が、賃借人の必要性を大きく上回っていれば、正当事由は肯定されます。
結局、賃貸人の建物の老朽化による建て替え・再開発の必要と、賃借人の自己使用の必要との比較衡量ということになります。
建物を取り壊す計画を実現させるために明け渡しを求める場合には、現存建物が特に著しく危険であるようなケースを除き、取り壊し後の具体的な利用方法が併せて積極要件として判断されることになります。


2 建物の売買

不動産業者間、不動産業者と個人間を問わず、建物の売買にはトラブルがつきものといえます。

(1) 契約不適合責任

購入した建物に何らかの問題があった場合、それが、「契約不適合」(瑕疵)にあたると言えるかどうかを判断しなければなりません。
当該問題が、「契約不適合」(瑕疵)に該当すれば、売買契約を解除したり、損害賠償請求をしたりということが可能となります。

売買の目的物である建物に「契約不適合」(瑕疵)が存在すると言えるかどうかは、①売買契約の趣旨・目的、②売買代金、③広告・説明・保証の内容、④建物の築年数、⑤社会通念や一般常識、等を考慮して決されることになります。

例えば、新築住宅や中古住宅の売買を想定しますと、契約不適合責任が問題となりがちなのは以下のような場合です。
  ア 床の傾斜や壁の亀裂など建物の構造や躯体に問題がある場合
  イ 雨漏り、漏水がある場合
  ウ 給湯設備や水道、キッチン等の設備に問題がある場合
  エ シロアリ被害がある場合

(2) 説明義務

建物について契約不適合(瑕疵)が認められずとも、売主の説明義務違反を理由として買主が売主に対し損害賠償請求をすることが可能な場合があります。
また、契約不適合責任(瑕疵)と説明義務違反とが併存する場合もあります。

説明義務は、契約締結の過程において、売主となろうとする者が、買主となろうとするものに対して負担する義務です。説明すべきであった時期は、契約成立前です。

裁判例では、「不動産売買における売主は、その売買の当時、購入希望者に重大な不利益をもたらすおそれがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される事項を認識していた場合には、売主は、売買契約に付随する信義則上の義務として、購入希望者に対して当該事項について説明する義務がある」などとされています。

また、売主が宅建業者の場合、宅建業法31条において誠実義務が、同法35条において重要事項説明義務等が課されており、これを根拠に説明義務が課されることになります。宅建業法は、行政法規ですが、単なる規正法上のものにとどまらず、私人間において十分に規範的意味を有するとされています。

なお、最高裁平成23年4月22日判決は、「契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響をおよぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合」には債務不履行構成ではなく、不法行為とすべきとしていますので、説明義務違反による損害賠償請求は、買主が損害を知ったときから3年間の消滅時効(民法724条1号)にかかります。

建物の売買において説明義務違反が問題となるケースとしては、以下のような場合があります。

ア|漏水・雨漏り・シロアリ
イ|環境的要因
   ・琵琶湖の花火が見えるといった触れ込みだったにもかかわらず、眺望が阻害されている場合
   ・近隣に暴力団事務所が存在する場合
   ・迷惑行為を繰り返す隣人がいる場合
   ・いわゆる嫌悪施設が存在する場合
   などがあります。
ウ|心理的要因
当該建物で、自殺、殺人事件、火災による死傷などがあったにもかかわらず売主や仲介業者から説明がなかった場合などが考えられます。



境界紛争は以下のような場合に起こります。
 ・隣の建物が自分の土地にはみ出している。
 ・隣人が自分の土地を勝手に通行している。
 ・隣人が自分の土地に勝手に物を置いている。
 ・土地を売却することになって隣地との境界確定をしようとしたら、隣人が、別の境界線を主張しだした。
 ・親の生前からある土地を使用していたところ、親が死亡した後に相続登記をしようと当該土地の登記を取得したところ、第三者の名義の土地であることが判明した。
 
こうした境界紛争のご相談はよくあるのですが、弁護士のような専門家に相談しないままご自身で解決しようとして状況が悪化してしまっているように見受けられる事案が多くあります。
専門家に相談しない理由としては、隣人が知り合いなので話し合えば解決できると思った、という話が多いわけですが、「土地」という、財産の中でも人々が最も大きな価値を置く、生活に密接に関連した財産についてのトラブルが、当事者同士で解決をみるということはおよそ考えにくいといえます。
また、境界紛争では、取得時効の問題や所有権界・筆界の問題が複雑に絡んでいることが多く、法的に正しい主張を構成するには、専門的な知識が必要となります。


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